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持ち家を高く売る”裏技・奥の手”

・住宅ローンの残債が多くて抹消できない
・買換え先の住宅ローンが多額で厳しい

などの場合、
なるべく持ち家を高く売りたいものです。


家の内外ともに綺麗にしておくとか、
明るく見えるようにするなどは当然の事です。

でも、当然の事を実行しても
相場より高い値で売れる訳ではありません。


しかし、場合によっては有効な、
いい値段で早く売るための裏ワザがあります。


それは、正規の仲介手数料以外に
広告料などの名目でバックマージンを払う事です。

持ち家売却を受任した不動産業者が頑張っても、
相場より高く売るという事は簡単ではありません。

相場より高く売るということは、
逆から見れば
買ってくれる人を騙すようなものです。

そのためにはかなりの広告費をかけ、
騙されてくれる人に当たるまで、
何度も物件を案内し、売込む手間暇が必要です。


例えば、1000万円の物件を仲介して
もらえる手数料は36万円(+消費税)です。

一回の広告費で吹っ飛びかねない報酬額なのです。

不動産業者からすれば
売れそうにない価格設定で広告を打つなど
馬鹿らしくてやってられません。


しかし、です。


専任媒介の業者1社だけでは
砂漠の中の針を見つけるような確率でも
多くの不動産業者が頑張ってくれれば話は変わってきます。


中古住宅を主に扱う仲介業者の中心価格帯は
1000万~せいぜい3000万円程度です。

すると、手数料は一件あたり、
36万~96万円といったところです。

広告料やガソリン代を払うと
手元にはいくらも残りません。

そこで、一件当たりの手取りを増やしてやれば
仲介業者は俄然、ヤル気を出すのです。

多少、相場より高くても
「この物件を売れば、儲けは多いぞ」
と思ってくれるのです。

これは 汚い とか 卑怯 ではなく、
立派なアイデア・作戦なのです。

言い換えれば、
契約して決済が終わるまで払う必要のない
”広告費”で、ガンガン宣伝してもらえる訳です。


私の実例では、
相場が1180~1280万円の中古マンションを
1390万円(広告料30万円)で成約させた事があります。

相場が1180万円と言っても、
1180万円で売り出すと
普通は1100万円に値切られるものです。

この値段交渉で
売主と買主との間を何度も往復するのにも
仲介業者には人件費や交通費がかかります。

「たった40万円弱じゃ、割りに合わない」
と、仲介業者は思い勝ちです。

つまり、値切られることは
売主にも仲介業者にも得にならないのです。


しかし、広告料という「バック」付きなら
値引きなしで成約に持ち込んでくれるのです。

1390万で売ってくれれば30万円の広告料を支払ます
値切れば、その分、広告料から差し引きます


という取り決めにしておけば
ほとんど値引きなしで決めてくれるでしょう。


1390万で決まれば、
仲介料47万7千円(+消費税)に加え、
広告料30万円(普通は消費税込)の
合計77万7千円が報酬となります。

2390万円の物件を成約させたと同程度の報酬です。
となれば、業者も頑張りますね。


この例の
1390-30=1360
と、
仮に1280で売り出し
80万円の値引き要求を呑んだとして、
1280ー80=1200

その差は160万円になります。
手数料の差額は48000円(+消費税)ですから
どちらが得かは明らかですね。

この例は、
商売のコツ、人を使うコツ、のようなものです。
  

この裏技は、
人気のない物件にも有効な方法です。

また、広告料として払って領収書をもらえば
確定申告の際、譲渡損に含める事ができます。
  

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