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将来を見据えたトイレ設計を


大家族で育った人が一戸建てを新築する場合、
2階にもトイレを作る設計を要望することが多いです。

2階にも便所を作る場合、
配水管を建物の外に配置する方が無難です。
(詰まった際、壁の内部を通していると修理しづらい)


また、トイレには換気用として、
窓、又は、換気扇の設置が義務付けられています。

以上の2点を考慮に入れ、
間取りを考えることが肝要です。


配管を建物外に出すのは
寒冷地では危険かもしれないし、
そうでなくても、
車がぶつかって配管が破損するリスク等を念頭に置いて建築業者と打ち合わせしてください。


また将来、家族の中に
介護が必要になる者がでてくる事も考え
両サイドに手すりを取り付けられるような設計に
また、1階のトイレは車イスでも出入りできる設計にしておくべきです。

床面積の点で今は無理でも
将来、対応しやすいような設計にはしておいてください。
  

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クーリングオフ

リフォーム工事などの訪問販売で
よく問題になるクーリングオフですが
不動産の売買契約にもクーリングオフ規定があります。

宅地建物取引業者の事務所以外で契約した場合
規定により、
一般人の買主ならば8日間は白紙解約できます。

「不動産業者が自宅まで押しかけていき
 客に考える余裕を与えずに契約させた」

というような場面を想定した、
消費者保護を目的とした法律です。

専門知識のない社会的弱者を守る法律ですが、
これを逆手に取った一般消費者も居るようです。


私は経験がないですが、
こんなケースがあったと聞いています。

分譲地にフラッとやって来て、
初めて見に来たその日のうちに申込金を払った客がいました。

2日後に契約する事で合意しましたが
客は忙しいので事務所には行けないとの事。

そこで、
担当営業マンは客の自宅で契約しようと提案し、
予定通りに2日後に契約しました。

ところが、次の日曜日にその客が
「契約を解除します」
と申し出てきたというのです。

「自宅で契約したから、クーリングオフ規定により
 白紙解約します。手付金も全額返してください。」


客の家など、業者の事務所以外の場所で契約した場合、
それが客の要望によるものでなければ
クーリングオフが適用されてしまうのです。

この客の言い分は
「私の家で契約しましょう、などと
 私は一言も言っていません。
 営業マンが強引にそう決めたのです」



こういう事を言い出す客は
仮に説得する事ができたとしても
後々、必ず揉めるでしょう。

決済までを業者だけで勝手に決められるものではないし、
互いの合意と協力がなければ何事も進まないのです。

止む無くこの業者は契約解除に応じました。

そして数ヵ月後、
この客が他の分譲業者に対しても
全く同じ行為に及んでいたことが発覚しました。


この話を聞いて以後、
当社では以下のように対策を立てました。

即ち、客の希望により、
客の自宅で契約することとなった場合、
念書にサインしてもらう事にしました。

「買主である私の希望により、私の自宅で契約しました。
 よって、クーリングオフ規定による白紙解約はできないことを承知しています」


という内容です。

私は強引に契約に持ち込むタイプではないので
ドタキャンされたことも殆どありませんでしたし
このような念書をもらう必要も感じませんでした。

が、
不動産売買は莫大な金額が動く取引ですから
念には念を入れるのが大原則ですね。


善良な一般消費者の皆さんは
”8日間はクーリングオフできる”
ということを覚えておき、
強引に契約させられた際には思い出してください。

決して無意味に悪用しないでくださいね。
  

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持ち家を高く売る”裏技・奥の手”

・住宅ローンの残債が多くて抹消できない
・買換え先の住宅ローンが多額で厳しい

などの場合、
なるべく持ち家を高く売りたいものです。


家の内外ともに綺麗にしておくとか、
明るく見えるようにするなどは当然の事です。

でも、当然の事を実行しても
相場より高い値で売れる訳ではありません。


しかし、場合によっては有効な、
いい値段で早く売るための裏ワザがあります。


それは、正規の仲介手数料以外に
広告料などの名目でバックマージンを払う事です。

持ち家売却を受任した不動産業者が頑張っても、
相場より高く売るという事は簡単ではありません。

相場より高く売るということは、
逆から見れば
買ってくれる人を騙すようなものです。

そのためにはかなりの広告費をかけ、
騙されてくれる人に当たるまで、
何度も物件を案内し、売込む手間暇が必要です。


例えば、1000万円の物件を仲介して
もらえる手数料は36万円(+消費税)です。

一回の広告費で吹っ飛びかねない報酬額なのです。

不動産業者からすれば
売れそうにない価格設定で広告を打つなど
馬鹿らしくてやってられません。


しかし、です。


専任媒介の業者1社だけでは
砂漠の中の針を見つけるような確率でも
多くの不動産業者が頑張ってくれれば話は変わってきます。


中古住宅を主に扱う仲介業者の中心価格帯は
1000万~せいぜい3000万円程度です。

すると、手数料は一件あたり、
36万~96万円といったところです。

広告料やガソリン代を払うと
手元にはいくらも残りません。

そこで、一件当たりの手取りを増やしてやれば
仲介業者は俄然、ヤル気を出すのです。

多少、相場より高くても
「この物件を売れば、儲けは多いぞ」
と思ってくれるのです。

これは 汚い とか 卑怯 ではなく、
立派なアイデア・作戦なのです。

言い換えれば、
契約して決済が終わるまで払う必要のない
”広告費”で、ガンガン宣伝してもらえる訳です。


私の実例では、
相場が1180~1280万円の中古マンションを
1390万円(広告料30万円)で成約させた事があります。

相場が1180万円と言っても、
1180万円で売り出すと
普通は1100万円に値切られるものです。

この値段交渉で
売主と買主との間を何度も往復するのにも
仲介業者には人件費や交通費がかかります。

「たった40万円弱じゃ、割りに合わない」
と、仲介業者は思い勝ちです。

つまり、値切られることは
売主にも仲介業者にも得にならないのです。


しかし、広告料という「バック」付きなら
値引きなしで成約に持ち込んでくれるのです。

1390万で売ってくれれば30万円の広告料を支払ます
値切れば、その分、広告料から差し引きます


という取り決めにしておけば
ほとんど値引きなしで決めてくれるでしょう。


1390万で決まれば、
仲介料47万7千円(+消費税)に加え、
広告料30万円(普通は消費税込)の
合計77万7千円が報酬となります。

2390万円の物件を成約させたと同程度の報酬です。
となれば、業者も頑張りますね。


この例の
1390-30=1360
と、
仮に1280で売り出し
80万円の値引き要求を呑んだとして、
1280ー80=1200

その差は160万円になります。
手数料の差額は48000円(+消費税)ですから
どちらが得かは明らかですね。

この例は、
商売のコツ、人を使うコツ、のようなものです。
  

この裏技は、
人気のない物件にも有効な方法です。

また、広告料として払って領収書をもらえば
確定申告の際、譲渡損に含める事ができます。
  

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